ÜBERSICHT ÜBER DIE RECHTSFORMEN VON HAUS- UND FLÄCHENBESITZ
Unser Vorschlag: Die Stiftung FreiRäume kauft Haus/Fläche und schließt einen Autonomievertrag mit den Nutzer*innen
1. Übersicht
2. Die Nutzer*innen/Bewohner*innen kaufen Haus/Fläche selbst und kooperieren mit der Stiftung
3. Unser Vorschlag: Die Stiftung FreiRäume kauft Haus/Fläche und schließt einen Autonomievertrag mit den Nutzer*innen
4. Auch nicht schlecht: GmbH aus Stiftung und Nutzer*innen erwirbt das Haus
5. Geteilte Macht: Neutraler Träger für das Grundstück, Projektgruppe für die Gebäude
6. Variante: Das Projekt wird zur weiteren unselbständigen Stiftung im Treuhänderverein Tragwerk e.V.
7. Vertrag ohne direkte Beteiligung: Die Stiftung legt Geld im Projekt an und wird per Vertrag zum Garanten der Offenheit
8. Was alles schiefgehen kann ... und was dann helfen könnte
Dieser Vorschlag ist das Gründungsmodell der Stiftung FreiRäume - und immer noch die bevorzugte Variante, weil sie die größte Sicherung schafft. Danach wird die Stiftung Eigentümerin. Das Eigentum ist damit den konkreten Nutzer*innen entzogen, also Nutzung und Eigentum getrennt ... ein Fortschritt gegenüber dem Vorschlagen unter Punkt 4 bis 6 (siehe Liste der Texte oben).
Verbunden ist das Eigentum der Stiftung mit dem sogenannten „Autonomievertrag“. Diesen schließt die Stiftung mit den Nutzer*innen, am besten einem von diesen gegründeten Verein o.ä. und (wenn vorhanden) Bewohner*innen/Nutzergruppen im Haus/auf der Fläche ab. In ihm werden Kontroll- und Hausrecht der Stiftung massiv beschnitten und auf ein Vetorecht gegen Einschränkungen des im Vertrag festgelegten öffentlichen Raumes und gegen der marktförmigen Inwertsetzung des Grundstücks (Vermietung, Verpachtung, Verkauf) beschränkt. Die entscheidungsfällende Gruppe der Nutzer*innen (z.B. Plenum) und andere gewollte Festlegungen zur Organisierung des Projektes werden im Vertrag geregelt.
Nutzer*innen und Bewohner*innen legen dabei selbst ihre Entscheidungsformen fest. Der Autonomievertrag ist einseitig unkündbar.
Bewertung: Das Modell Stiftungseigentum plus Autonomievertrag trennt Eigentum und Nutzung. Zudem überwindet es per Autonomievertrag die Orientierung der Entscheidungsstrukturen an bundesdeutsche Gesetze (z.B. Vereinsrecht), in denen immer Hierarchien vorgeschrieben sind. Ein Vertrag bietet die Möglichkeit, die gewollte Entscheidungsstruktur frei festzuschreiben. Die auf bestimmte Sicherungsfunktionen begrenzten Rechte der Stiftung sind klar geregelt. Nachteilig kann sich aber auswirken, dass die Stiftung über ihren Treuhänderverein ins Grundbuch eingetragen ist und deshalb trotz Autonomievertrag und vertraglicher Übertragung von Entscheidungsrechten immer wieder von außen (Behörden u.ä.) als zuständig erklärt wird. Um die Autonomie des Projektes zu sichern, müsste dann eine Vollmacht bezogen auf das Projekt ausgestellt werden, d.h. die Nutzer*innengruppe handelt eigenständig im Auftrag der Stiftung. Unklar ist zudem, wieweit der Autonomievertrag von Gerichten anerkannt würde, wenn Streit aufkommt. Ein wichtiger Nachteil ist zudem, dass die verschiedenen Projekte der Stiftung formal zusammenhängen, sich also z.B. bei Pleite gegenseitig gefährden können.
Empfehlung daher: Dieses Modell ist immer dann sinnvoll, wo ein Projekt eine sehr enge Beziehung zur Stiftung will, oder für kleinere Projekte ohne passenden eigenen Träger, wenn die folgende dritte Variante zu aufwendig erscheint.
unabhängigen Projektgruppen geschlossen, z.B.:
Innerhalb des Gesamtprojektes wird in diesem Fall eine Koordinierungsebene aus allen daran interessierten Projekten nötig. Diese dient vor allem der Absprache von Kooperationen. Sie sollen möglichst weitgehend Beschlüsse ersetzen (Probleme werden gelöst durch kooperatives Handeln, nicht durch Beschluss und darauf folgenden Zwang).
Es müssen Wege gefunden werden, wie die Stiftung aus den Pflichten der Eigentümerin entlassen wird, damit das Projekt insgesamt selbstorganisiert läuft. Die Teilprojekte können im Rahmen der Autonomieverträge jeweils Zuständigkeiten übernehmen, wobei hier Flexibilität sinnvoll und Kooperation zu fördern ist.
Vorteile: Für große Projekte besser als obige Modelle, da so mehr Vielfalt innerhalb möglich ist. Zwangs-Einheit blockiert nämlich oft viel Energie. Kooperation als Alternative ist chancenreicher.
Gefahr: Auseinanderfallen des Projektes in viele Teilprojekte ohne Austausch, Vernetzung und Kooperation. Daher muss ein Rahmen geschaffen werden, der Kooperation stärkt und vielfältige Schnittstellen schafft.
Nach- und Vorteil gegenüber Vorschlag 3: Stiftung ist alleinige Eigentümerin, jedoch ist die Bedeutung gegenüber vielen Projekten stark eingeschränkt.
Verbunden ist das Eigentum der Stiftung mit dem sogenannten „Autonomievertrag“. Diesen schließt die Stiftung mit den Nutzer*innen, am besten einem von diesen gegründeten Verein o.ä. und (wenn vorhanden) Bewohner*innen/Nutzergruppen im Haus/auf der Fläche ab. In ihm werden Kontroll- und Hausrecht der Stiftung massiv beschnitten und auf ein Vetorecht gegen Einschränkungen des im Vertrag festgelegten öffentlichen Raumes und gegen der marktförmigen Inwertsetzung des Grundstücks (Vermietung, Verpachtung, Verkauf) beschränkt. Die entscheidungsfällende Gruppe der Nutzer*innen (z.B. Plenum) und andere gewollte Festlegungen zur Organisierung des Projektes werden im Vertrag geregelt.
Nutzer*innen und Bewohner*innen legen dabei selbst ihre Entscheidungsformen fest. Der Autonomievertrag ist einseitig unkündbar.
Bewertung: Das Modell Stiftungseigentum plus Autonomievertrag trennt Eigentum und Nutzung. Zudem überwindet es per Autonomievertrag die Orientierung der Entscheidungsstrukturen an bundesdeutsche Gesetze (z.B. Vereinsrecht), in denen immer Hierarchien vorgeschrieben sind. Ein Vertrag bietet die Möglichkeit, die gewollte Entscheidungsstruktur frei festzuschreiben. Die auf bestimmte Sicherungsfunktionen begrenzten Rechte der Stiftung sind klar geregelt. Nachteilig kann sich aber auswirken, dass die Stiftung über ihren Treuhänderverein ins Grundbuch eingetragen ist und deshalb trotz Autonomievertrag und vertraglicher Übertragung von Entscheidungsrechten immer wieder von außen (Behörden u.ä.) als zuständig erklärt wird. Um die Autonomie des Projektes zu sichern, müsste dann eine Vollmacht bezogen auf das Projekt ausgestellt werden, d.h. die Nutzer*innengruppe handelt eigenständig im Auftrag der Stiftung. Unklar ist zudem, wieweit der Autonomievertrag von Gerichten anerkannt würde, wenn Streit aufkommt. Ein wichtiger Nachteil ist zudem, dass die verschiedenen Projekte der Stiftung formal zusammenhängen, sich also z.B. bei Pleite gegenseitig gefährden können.
Empfehlung daher: Dieses Modell ist immer dann sinnvoll, wo ein Projekt eine sehr enge Beziehung zur Stiftung will, oder für kleinere Projekte ohne passenden eigenen Träger, wenn die folgende dritte Variante zu aufwendig erscheint.
Variante zu 2. Stiftung wird Eigentümerin und schließt mehrere Autonomieverträge mit allen Teilprojekten
Diese Variante ist vor allem für große Projekte (großes Gelände, mehrere Gebäude u.ä.) entwickelt worden, da hier eine einheitliche Lösung die Chance auf vielfältige Organisierungsformen nebeneinander verhindert. Die Stiftung (genauer: ihr Treuhänderverein) wird Eigentümerin des Gesamtgeländes. Dann werden mehrere Verträge unterschiedlicher Art mit den auf dem Gelände agierenden, untereinander formalunabhängigen Projektgruppen geschlossen, z.B.:
- Nutzungs-/Autonomievertrag mit Gruppe, Verein u.ä. für ein Gebäude, ein Gebäude- oder Geländeteil u.ä., d.h. die jeweilige Organisierungsform der Gruppe kann sehr unterschiedlich sein, ebenso die konkreten Verträge (zum Autonomievertrag siehe im Rechtsformenpapier unter 2.).
- Gründung gemeinsamer Rechtsträger, z.B. Haus-GmbHs oder -Vereine, für einzelne der autonomen Projekte und anschließender Autonomie-/Überlassungsvertrag
- Förderung von Kooperationen zwischen Projekten
- Organisierung eines gemeinsamen, kooperativen Prozesses für das Gesamtgelände (gegenseitige Hilfe, gemeinsame Nutzung von Ressourcen usw.) sowie Entwicklung von Rahmenbedingungen, die Kooperation fördert (z.B. Nutzungsmöglichkeiten, Energie- und sonstige Grundkosten).
- Organisierung einer kooperativen Außendarstellung neben den einzelnen Projektaktivitäten.
Innerhalb des Gesamtprojektes wird in diesem Fall eine Koordinierungsebene aus allen daran interessierten Projekten nötig. Diese dient vor allem der Absprache von Kooperationen. Sie sollen möglichst weitgehend Beschlüsse ersetzen (Probleme werden gelöst durch kooperatives Handeln, nicht durch Beschluss und darauf folgenden Zwang).
Es müssen Wege gefunden werden, wie die Stiftung aus den Pflichten der Eigentümerin entlassen wird, damit das Projekt insgesamt selbstorganisiert läuft. Die Teilprojekte können im Rahmen der Autonomieverträge jeweils Zuständigkeiten übernehmen, wobei hier Flexibilität sinnvoll und Kooperation zu fördern ist.
Vorteile: Für große Projekte besser als obige Modelle, da so mehr Vielfalt innerhalb möglich ist. Zwangs-Einheit blockiert nämlich oft viel Energie. Kooperation als Alternative ist chancenreicher.
Gefahr: Auseinanderfallen des Projektes in viele Teilprojekte ohne Austausch, Vernetzung und Kooperation. Daher muss ein Rahmen geschaffen werden, der Kooperation stärkt und vielfältige Schnittstellen schafft.
Nach- und Vorteil gegenüber Vorschlag 3: Stiftung ist alleinige Eigentümerin, jedoch ist die Bedeutung gegenüber vielen Projekten stark eingeschränkt.
